盈胜优配 5月1日起实施，住宅国标升级如何重塑房子和楼市？

从筒子楼到电梯房、从住房短缺到“城镇人均住房建筑面积超40平方米”，我国住房市场经历飞速发展的几十年后盈胜优配，当前居住需求的主要矛盾正从“有没有”转向“好不好”。新时期新阶段，什么是真正的“好房子”？大众对未来的居住空间可以有哪些想象？

改变正在自上而下发生。日前，国家标准的《住宅项目规范》发布，以安全、舒适、绿色、智慧为目标，对2011年版本的《住宅设计规范》全面更新。各地也在“因地制宜”出台个性化政策，比如浙江进一步细化住宅层高标准、贵阳针对“城中有山”的地形特点进行优化。

房子将更宽阔、更安全、更适老，是当前住宅底层标准的发展方向。与此同时，更多个性化、创新性的产品也在诞生，比如“高得房率”、超大飘窗、空中花园、风雨连廊等设计，给既有新房市场带来了源源“活水”，也为居民改善住房需求的释放提供了产品支撑。

行业变革之际，也有不少问题有待厘清：比如若楼房建设标准提高，成本会否体现在房价上？当下房企集体通过大飘窗、露台等营造空间感，这一趋势有何优劣之处？针对刚需、改善、豪宅等购房人群，未来的“好房子”将有哪些不同的呈现方式......

全面升级的国标

去年以来，新房市场在调整之际，仍不时出现一些热销项目。细看这些实现“大卖”的项目，不少都是当地的高端改善产品，住宅市场的热度，似乎被“塔尖”项目吸引了流量。

但是，高端项目只是新房市场的“冰山一角”，对更广大的刚需及改善人群来说，如何在购买力承受范围内，买到质量更好、宜居舒适的“好房子”，是当前更普遍的现实需求。

日前，国家标准《住宅项目规范》（GB 55038-2025）发布，以安全、舒适、绿色、智慧为目标，对住宅项目的建设、使用和维护作出规定，回应了购房人群的切实需求，并将于今年5月1日实施。

细看这份新规范，涉及新房层高、电梯配置、隔音降噪、无障碍设施、消防安全、适老化改造等多个方面，且部分要求从“建议”升级为“要求”，为各地“好房子”的建设提供了底层标准。

在住房“舒适度”层面，层高与净高提升，由现行版本规定的宜为2.8米，提升至不低于3.0米；卧室/起居室净高由不低于2.4米，提升至不低于2.6米，住房的“低矮压抑感”将成为历史。

与此同时，2011版《住宅设计规范》的“7层及以上需设电梯”，更新为“4层及以上需设电梯”；对于12层及以上住宅的电梯数量，也由“每栋楼不少于两台”，调整为“每个住宅单元不少于两台”。

此外，还通过明确隔声性能、楼板设计标准、提高日照标准、卫生间通风等，切实提高未来房子的舒适度。适老化设计也是一大方向，比如全小区需满足无障碍设计、卫生间设扶手或者预留安装条件等；新规之下，防护更严、逃生更易、适老化改造更便捷。

提高住房舒适度之余，新规还涉及空调冷凝水接口、雨污排水分流等绿色标准；以及电源进线开关等智慧标准。整体而言，本次住宅新规的关键词是空间感、舒适度、更安全、适老化。

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶告诉第一财经，新规对住宅项目提出底线要求，有助于住宅产品迭代升级，以优质供给促进市场止跌回稳。一方面，新标准在建筑质量、户型设计、配套设施等方面提出更高要求，符合新标准的“好房子”更具吸引力，可促进新房市场销售恢复。同时，新规体现出政府对行业规范和提质的决心，有助于稳定市场预期，促进行业企稳。

值得注意的是，这份新规是住宅的基础标准，各地还需结合自身实际，因地制宜去践行。目前，已有不少地方的执行标准高于现行规范，满足居民对高品质住宅的需求，比如浙江省结合当地夏热、冬冷、易返潮的气候特点，对设有地暖和户式中央空调系统的住宅，提出层高不应低于3.15米。

从“追速度”到“重质量”

在房地产“止跌回稳”的过程中，“好房子”建设被提上日程，背后有深刻的行业背景及现实原因。

住房和城乡建设部部长倪虹曾于去年表示，现在国家住房发展进入新阶段，即从“有没有”转向“好不好”，城镇人均住房建筑面积已经超过40平方米，人民群众对住房功能、质量有了新期待。

“在这时候，我们要将新一代的信息技术、绿色低碳技术、新型建造技术等，应用到房屋建设中去盈胜优配，引导房地产业和建筑业，从过去注重速度、数量，转向追求高质量、新科技、好服务。”倪虹表示。

回望历史，得益于20世纪90年代的住房制度改革，我国的住宅市场取得了巨大发展。

易居研究院表示，我国住宅可划分为几个阶段：1998年住房制度改革前，住房短缺时代的筒子楼和单位大院；1998～2009年商品房起步发展，有基本配套的普通住宅；2010～2019年新型城镇化时期，高层和超高层的电梯房；2020年后高品质时代的第四代住宅等。

改革开放前，我国住房建设严重滞后，据泽平宏观团队数据，彼时缺房户占比达47.5%。随着改革开放后住宅建设加快，到1985年，城镇人均住房建筑面积增长至10.9平方米，但缺房户依然高达26.5%。

1998年住房制度改革后，我国商品房市场开始飞速发展，按国家统计局口径估算，1978年全国城镇竣工住宅面积不足1亿平方米，到2011年已超过10亿平方米。从住房来源看，当前全国城镇住房存量中，商品房约占四成，自建房约占三成，还有三成为原公房、保障性住房及其他。

经过多年发展，从住房总量看，我国住宅市场供需已基本平衡。据泽平宏观团队测算，从1978年到2023年，我国城镇住房套数从约3100万套增至3.74亿套，套户比从0.8增至1.07。一般而言，套户比小于1，表明该地区住房供给总体不足；套户比等于1，表明住房总体基本供求平衡。

虽然住宅整体供给充足，但在这背后，仍有城市层面结构性失衡、住房质量待提升等诸多问题。

在人民网领导留言板上，关于“住房质量”存在诸多投诉。今年便有合肥网友表示，自己购买的房子本应于2024年5月交房，然而验收时房屋质量差，多处墙体歪斜，卧室阳台飘窗长短不一有划痕，质量“惨不忍睹”，达不到交付标准，官方则回复称已督促建设单位整改。

中指研究院表示，随着居民生活品质提升，人们对居住舒适度也有了更高追求，比如提升房屋隔音降噪性能，安装新风系统、中央空调、地暖来提升居住品质，提升层高标准改善舒适性，改善室内采光和通风效果等。在装修设计上，也存在诸多个性化需求，以提升获得感及幸福感。

房企的变革

在住房质量提升之路上，身处一线的房企如何理解“好房子”？综合几家企业的表态和实践，头部房企在提升住宅质量的基础上，还十分重视社区打造、物业服务、智慧住宅、绿色环保等。

2025年以来，多家房企发布自身的“好房子”战略。3月27日，越秀集团公布“4×4好产品理念”，提炼出“品质、温度、智慧、成长”4大关键词和16个产品主张，重点强调科技、社区、空间等理念。在越秀地产看来，好产品不是静态标准，而是动态的螺旋进化标尺。

4月8日，绿地集团发布升级版的“绿地好房子产品标准”，该标准基于国家新的《住宅项目规范》，涉及绿色环保（绿）、健康颐养（健）、建造持久（百）、科技智能（科），系统构建了完整的好房子产品标准和建造体系，并提炼出了“品质12化”以及78个产品要点等。

也有房企在思考“好房子”时，超出传统住宅范畴，十分重视住宅、社区和城市的关系。

记者获悉，在住建部提出“下力气建设好房子”之前，民营房企龙湖已经在产品研发端做了一年专题研究。当时，龙湖关注的内容较为超前，比如小区能否超越传统理解，打造一个满足全方位生活所需的“美好社区”？小区和街区怎样融合互动？烟火气和松弛感怎么放进小区？

龙湖发现，当前城市中坚人群的居住需求已明显变化，他们不刻意追求居住大面积段产品，而是更关注生活品质，对社区配套和周边环境的关注度最高；他们对生活品质要求很高，但看重“性价比”，他们非常“房住不炒”，买房的核心要求是看住得“好不好”。

在北京首个“好房子”样板昌平中关村生命科学园项目上，龙湖对相关思考进行了实践，成为其落地“好房子”样本的尝试。比如，观萃昌平项目将街角公园、街区商业、住区“打包”开发，通过街角公园扩大业主活动范围，从视觉效果上消融住宅区墙内外的割裂感，让社区不再是“孤岛”。

同时，在小区内部增加更多公共空间，首次试点落地在首层架空、风雨连廊的鼓励政策，让项目有了充足的全龄活动场所交给业主使用。在室内部分，抠大量细节去强化收纳系统，92平方米户型的收纳容量可以做到15.5立方米，如果类比的话，可容纳4~5头亚洲象的体量。

概括而言，龙湖的“好房子”标准，要符合“好城市（有产业和配套）、好街区（超级界面）、好小区（功能空间丰富）、好房子（品质高、创新）”标准，即有品质、有烟火气、有温热人情的新型住区。

市场挑战

新房市场变革之际，近两年来，市场上涌现出一批新兴住宅，被称为“第四代住宅”。这类楼盘的关键词有：垂直绿化、空中庭院、超高得房率，实现“户户有花园，层层有庭院”。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，目前全国至少有30个城市，在积极探索第四代住宅。从行业层面看，《住宅项目规范》是房地产行业最基础和国家统一的规则，属于硬性的规范；而“第四代住宅”是好房子或高品质住宅的一种类型，但并非唯一形式。

过去一年里，第四代住宅迎来了集中爆发的态势。凭借设计层面的创新，四代宅在销售上展现出一定的竞争力，开盘去化率较传统住宅更高，福州、西安等等的首批四代宅项目也已逐步交付。

克而瑞表示，四代宅确实推动了生活场景的进化，比如将客厅、餐厅、厨房、阳台、花园融为一体，营造出宽敞的空间感；有大户型产品配备270°巨幕环绕露台、以及开放式复合客厅，实现了客餐厅、书房的贯通，空中露台环绕在客厅外围，露台绿植也较为丰富。

不过，四代宅在现实中也有不少考验。在纬度更高的北方城市，由于气候条件限制，在打造空中花园时，植被选择和维护更有难度。除了立体绿化的维护挑战，四代宅外立面的统一协调性同样遭遇难题，有项目业主为隔绝灰尘，对露台进行封闭改造，建筑外立面难以实现统一性。

此外，当前市场上的新楼盘，普遍通过做大飘窗露台、环绕玻璃墙等营造空间感。曹晶晶表示，大飘窗、露台等设计可以提升室内通风与采光，使室内空间感增强，同时为居住者提供更多活动空间。但也对房企在建筑结构安全、节能技术、后期运维体系等环节提出了更高要求。

总体来看，克而瑞表示，四代宅交付后，产品的部分缺陷暴露，在建筑立面维护、立体绿化管理以及业主个性化改造等方面，物业管理面临一定难题。“四代宅代表住宅产品进化的重要一步，却并非住宅发展的完美路径，住宅产品的创新需全方位考量，不能只局限于一种模式。”

曹晶晶认为，刚需购房群体对价格更为敏感，成交以总价、面积适中的中小户型为主，未来产品设计要注重空间的灵活性、功能的复合性；改善人群追求更舒适的生活环境，会选择更宽敞舒适的户型，应注重功能性分区，社区配套设施更为完备；豪宅群体追求更高端的居住体验，注重资源稀缺性、产品私密性以及个性化服务，社区配套设施更为高端。

“无论是刚需、改善还是豪宅，未来的‘好房子’都应以安全、舒适、绿色、智慧为目标，并在这些方面进行精细化设计，以满足各类购房者的需求。”她表示。

就住宅标准升级会否影响房价，曹晶晶认为，随着住房建设标准的提升，短期来看的确会增加房企研发和建安成本，但长期来看，随着智能建造技术的普及、供应链的优化，可以部分对冲房企成本压力，同时企业可以通过标准化设计和智能化施工流程，在一定程度上降低建设成本。

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